ООО «ЮрСпектр»

Горячая линия
+375 (17) 205-03-00

Оснований требовать уменьшения арендной платы у ответчика не имелось, поскольку проведенный ремонт имел текущий характер, затраты по которому с учетом требований статьи 587 гк возлагаются на ответчика

Р.А. КОЛБАСОВ,
судья хозяйственного суда г. Минска
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 7 октября 2013 г.

Открытое акционерное общество обратилось в суд с иском к обществу о взыскании 309402966 руб., из которых 150774362 руб. основного долга, 124427716 руб. пени, 34200888 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Обстоятельства дела:

По договору аренды от 23.11.2011 (с учетом дополнительных соглашений), заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду нежилые помещения под непроизводственные цели.

Согласно пункту 15 указанного договора срок оплаты арендных платежей был установлен до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым.

В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего за декабрь 2009 г. – июнь 2011 г. образовалась задолженность.

Пунктом 20 договора стороны предусмотрели, что при несвоевременной оплате арендатор уплачивает неустойку в размере 0,2% от суммы арендной платы за каждый день просрочки оплаты.

На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика 150774362 руб. основного долга, 124427716 руб. пени, 34200888 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиции сторон:

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования уточнил: ввиду зачета взаимных требований заявил частичный отказ от взыскания основного долга и уменьшил исковые требования, в связи с чем просил взыскать 84818549 руб. основного долга, 80741793 руб. пени, 23341703 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что приведенный истцом размер основного долга, пени, процентов не подтвержден документально, что не позволяет признать его обоснованным.

Кроме того, в связи с нарушением истцом как арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта переданных в аренду помещений ответчик (арендатор) в соответствии со статьей 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь произвел капитальный ремонт кровли арендуемого объекта и обратился к истцу с просьбой зачесть стоимость ремонта в счет оплаты арендных платежей. Сумма произведенного в марте 2008 г. и апреле 2010 г. ремонта кровли составила 74264866 руб.

Однако безосновательный отказ истца от признания ремонта капитальным, непринятие в расчет действовавших строительных норм Республики Беларусь, а именно ТКП 45-1.04.78-2007 «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения», привели к возникновению необоснованного иска по взысканию арендных платежей, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Мнение специалиста:

Опрошенный в судебном заседании специалист республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь» пояснил, что в конце 2010 года в присутствии работника ответчика провел осмотр арендуемых помещений. По результатам проведенного осмотра на основании предоставленной документации им были сделаны выводы о возможности отнесения проведенного ответчиком в марте 2008 г. и апреле 2010 г. ремонта кровли к текущему ремонту. Вероятностные выводы были сделаны им на основании предоставленных ответчиком документов: дефектного акта и сметы, которые в силу части 3 пункта 5.4а СНБ 1.03.02-96 «Состав. Порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве» выступают основанием для проведения текущего ремонта.

Также пояснил, что нормы, содержащиеся в приложении «Ж» к ТКП 45-1.04-78-2007 «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений», имеют рекомендательный характер. В рассматриваемом случае проведенный ответчиком ремонт можно было бы отнести к капитальному только в случае предоставления предусмотренной пунктом 5.4а СНБ 1.03.02-96 проектной документации. Поскольку проектная документация не разрабатывалась, проведенные ответчиком работы следует считать текущим ремонтом.

Одновременно специалист отметил, что сделанные в акте осмотра объектов, законченных ремонтом, от 09.12.2010 выводы являются не экспертным заключением, а его личным мнением как специалиста.

Решение суда:

Согласно статье 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 585 ГК обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, по договору аренды от 23.11.2011 истец предоставил ответчику в аренду нежилые помещения (здание гальванического цеха, здание арматурного цеха, мастерская автотранспорта, склад общей площадью 2499,4 кв.м) на срок до 23.11.2012.

Сумма арендной платы с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2010 N 1 составила 417,31 базовой величины, или 14605850 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 28.02.2011 N 3 объект аренды был уменьшен до 1568,5 кв.м, а арендная плата — до 274,49 базовой величины, или 9607150 руб. в месяц.

По акту приема-передачи имущества от 15.06.2011 истец передал ответчику арендуемое имущество в качестве неденежного вклада в уставный фонд ответчика, в связи с чем арендные отношения были прекращены, что сторонами не отрицается. С учетом изложенного арендные платежи истцом были рассчитаны по 15.06.2011.

В период действия спорного договора ответчиком была осуществлена частичная оплата аренды на сумму 98000000 руб. В ходе судебного разбирательства стороны представили в суд акт зачета взаимных требований от 30.09.2011 N 1 на сумму 54590535 руб., в связи с чем истец уменьшил сумму основного долга, пени и процентов.

Наличие обязательств по оплате арендных платежей подтверждается представленными истцом в материалы дела подписанными обеими сторонами актами сдачи выполненных работ, а также актами сверки расчетов.

Таким образом, принимая во внимание представленный истцом расчет суммы долга, суд пришел к выводу об обоснованности предъявленных требований по взысканию возникшей у ответчика задолженности по оплате арендных платежей в сумме 84818549 руб. Доводы представителя ответчика о том, что истцом при расчете задолженности по арендным платежам не была учтена сумма затрат по проведенному им капитальному ремонту помещений, не были приняты во внимание.

В частности, в соответствии со статьей 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Однако с учетом представленного в материалы дела заключения специалиста, а также полученных от него объяснений проведенный ответчиком в марте 2008 г. и апреле 2010 г. ремонт не является капитальным, поскольку нормы ТКП 45-1.04.78-2007, в частности приложение «Ж», на которое ссылается ответчик, как отражено в самом приложении, имеют рекомендательный характер, а характер самого ремонта позволяет признать его текущим. Непредставление ответчиком суду необходимой для проведения капитального ремонта документации также указывает на проведение именно текущего ремонта, а не капитального.

В соответствии с пунктом 2 статьи 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Таким образом, обобщая вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание отказ сторон от проведения экспертизы на предмет определения вида ремонта, суд пришел к выводу о том, что оснований требовать уменьшения арендной платы у ответчика не имелось, поскольку проведенный ремонт имел текущий характер, затраты по которому с учетом требований статьи 587 ГК возлагаются на ответчика.

Одновременно суд отметил, что, исходя из смысла пункта 1 статьи 587 ГК, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за счет проведенного капитального ремонта в рамках договора аренды. Из этого следует, что проведенный ответчиком ремонт кровли арендуемых помещений в марте 2008 г. был выполнен вне рамок спорного договора аренды, который был заключен сторонами 23.11.2009, ввиду чего не может быть основанием для уменьшения задолженности по арендным платежам в рамках спорного договора аренды.

Ввиду непредставления ответчиком доказательств надлежащей оплаты арендных платежей, с учетом проверки представленного истцом расчета суд пришел к выводу об обоснованности требований истца, изложенных в уточненном расчете пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.